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太原市公有住房出售管理办法

【日期:2017-08-12】 作者:中北大学国有资产管理处 点击数:

第一章 总则

第一条 为搞好省城公有住房出售工作,逐步实现住房商品化、社会化,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)以及省、市政府的其它有关政策法规,制定本办法。

第二条 本市行政区划范围内的各级党政机关、群众团体、国有和集体所有制企事业单位的公有住房出售,均须执行本办法。

第三条 太原市住房制度改革办公室(以下简称市房改办),负责组织实施省城公有住房出售的价格测算、评审、审核等工作。

第四条 太原市房地产管理局(以上简称房地局)负责省城公有住房出售交易和产权登记管理工作。

第二章 出售范围和对象

第五条 各级党政机关、群众团体、国有和集体所有制企事业单位拥有合法产权的公有住房,均应向有购房意愿的职工(包括正常工作调离的非本单位出住户)出售。

单位之间产权有争议的住房,原则上由现管房单位向市房改办出具书面具结保证后,可向现住户出售;售房款按规定比例留足维修基金后,存入房改配套银行的指定帐户予以封存,待产权关系明晰后再转至原产权单位。

第六条 下列公有住房不宜出售:

1、近期内列入城市建设规划和改造范围内的住房;

2、经有关部门鉴定为危险的住房;

3、各项设施不配套的简易住房、单身宿舍等;

4、依法限制产权转移的住房;

5、落实私房政策范围内的住房;

6、经有关部门鉴定为具有历史文物保护价值和纪念意义的住房;

7、校园内不能分割及封闭管理的住房、教师公寓等周转用房;

8、其它不宜出售的住房。

第七条 凡具有太原市城镇常住户口的职工、居民,本着自愿的原则,可以购买公有住房。男女职工 双方均享有购房权利。

第三章售房价格

第八条 公有住房可按成本价向职工出售,按规定给予购房职工工龄折扣,购房职工不享受住房专项补贴;也可按经济适用住房价格向职工出售,并按《山西省住房分配货币化实施意见》、《太原市住房分配货币化实施方案》及《实施细则》的规定给予购房职工住房专项补贴。

第九条 成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套费)、管理费、投资利息和税金七项因素构成。

2000年公有住房出售的成本价平均标准为每平方米建筑面积845元。

公有住房出售的成本价平均标准由市房改办会同市物价、统计等部门抽样测定,定期公布。

第十条 经济适用房住房价格由征地和拆迁补偿费、勘察设施和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套费)、管理费、投资利息、税金和3%以内的控制利润八项因素构成。

单位以以济适用住房价格出售公有住房,其实际售价由市房改办根据上述八项因素的实际发性额审核确定;购房职工可领取的住房专项补贴额,按经济适住房价格与职工个人住房合理负担额的差额计算核定。

凡经济适用住房价格低于市政府公布的公有住房出售的成本价平均标准的(2000年为每平方米建筑面积845元),应按成本价及相关折扣政策向职工出售公有住房。

第十一条 以成本价或经济适用住房价格出公有住房应坚持先评审后出售的原则。住房的实际售价要根据房屋的座落地段、层次、层高、质量、朝向、设施、环境和装饰等调节因素区别审核计价,各类调节因素增减系数详见附表1——8。

第十二条 职工以成本价购买公有住房由售房单位给予下列折扣:

1、凡购买现住房的,给予房屋售价5%的折扣;现住房折扣至2000年底取消。

2、售房单位应根据购房职工1992年(含)以前的工龄给予工龄折扣,每一年工龄每平方米建筑面积折扣额7.14元。

1992年(含)以前离退休的职工,其工龄折扣的年限,从参加工作起,计算至国家规定的离退休年龄(提前离退休的,应算到离退休年龄或1992年)。

第十三条 以成本价或经济适用住房价格出售公有住房,要安房屋竣工的实际年限扣除折旧。砖混结构的住宅折旧率为每年2%,最高折旧年限30年;钢混结构的住宅折旧率为每年1.5%,最高折旧年限50年。

第十四条 出售公有住房,按所售房屋的建筑面积计算售价。建筑面积的计算方法统一按建设部《关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉(试行)的通知》(建房[1995]517号规定执行。

第十五条 各类人员的住房建筑面积控制标准为:

国家公务员和参照公务员对待的职工:地厅级和具有高级职称的专业技术人员140平方米;县处级和具有中级职称的专业技术人员100平方米;科级和科级以下80平方米。

在岗的技术工人:高级技师100平方米;技师80平方米;其他人员60平方米。

根据省委办公厅、省政府办公厅《印发关于认真清理违反规定集资建房、建私房等五个实施意见的通知》的有关规定,企业和自收自支事业单位各类人员的住房面积标准,由本单位职工代表大会参照上述标准知行确定,报经市房改办批准后执行。

由于现实生活中还有很多单位职工住房水平达到以上标准,因此,上述住房标准只是公有住房出售中计算各类人员住房是否超标的控制标准,不是职工住房必须达到的标准,也不是分配住房的标准。

第十六条 要严格控制各类人员购买公有住房时的面积标准。超标部分面积执行市场价,不享受工龄补贴。

以成本价出售公有住房,超标部分在20平方米以内的,市场价按成本价加15%调节系数测定;超标部分在21——60平方米的,市场价按成本价加30%调节系数测定;超标部分 在61平方米以上的,市场价按成本价加60%调节系数测定;以经济适用住房价格出售公有住房,超标部分的市场价提 经济适住房价格加30%的调节系数测定。

第十七条 住房面积控制标准以内每平方米建筑面积实际售价按下列公式计算:

成本价实际售价=(成本价-7.14×折扣工龄)×(1-折旧率×折旧年限)+成本价×(地区差价系数+环境系数+朝向系数+层次系数+层高系数+设施系数+装饰系数+现住房折扣系数+其它系数)。

经济适用房实际售价=经济适用住房价格×(1—折旧率×折旧年限)+经济适用住房价格×(地区差价系数+环境系数+朝向系数+层次系数+层高系数+设施系数+装饰系数+现住房折扣系数+其它系数)。

超标部分每平方米建筑面积实际售价按下列公式计算:

实际售价=市场价×(1—折旧率×折旧年限)+市场价×(地区差价系数+环境系数+朝向系数+层次系数+层高系数+设施系数+装饰系数+现住房折扣系数+其它系数)。

每套住房应收售房款按下列公式计算:

应收售房款=标准内实际售价×标准面积+超标部分实际售价×超标面积

第四章 出售程序

第十八条 出售公有住房按下列程序办理:

1、售房单位向市房改办提交售房申请报告,报告须注明拟售住房产权来源、座落、面积、套数等内容,并填写《太原市房改住房出售评审申报表》。

2、经市房改办初审符合出售条件后,售房单位填写《太原市单位出售公有住房评审结论表》,同时提供下列证件,以供审验:

1)房屋的所有权证;

2)房屋建设工程决算书;

3)房屋工程验收报告,施工图;

4)煤气全额集资款及超标准装修个人出资现金交纳凭据。

3、公有住房出售评审机构对申请出售的住房进行实地勘察后确定各项调节系数,作出评审结论。

4、测仗、核实销售面积并绘制所售房屋平面图;计算每套住房售价并收存售房款。

5、售房单位将《太原市房改住房出售审批表》、《太原市职工购买公有住房花名登记表》、《房地产平面图面积计算表》、《太原市房地产平面图》、《房屋所有权证》送市房改办审核。

6、市房改办审核后,由市房地局办理交易和产权变更登记手续。

第五章 权利和义务

第十九条 以成本价或经济适用房价格购买的公有住房,个人拥有全部产权(包括占有权、使用权、处分权、收益权、可以继承等)。

第二十条 购房人应合理使用所购住房,不得改变住房的使用性质;不得拆改、损坏房屋总体承重结构;未经相关部门批准,不得更改煤气管线、供电线路、供暖设施和上下不管线。凡违犯规定擅自更改者,由购房人负责修复并处以罚款;造成严重后果者,依法追究责任。

第二十一条 购房人对所购住房内部进行装饰、装修,需向负责该房屋物业管理的机构提出申请并在机构监督下施工。

第二十二条 购房人应自觉爱护并合理使用房屋共用部位、共用设施。凡因使用不当造成损坏者,由使用人出资修复;故意损坏者,追究相关责任。

第二十三条 购房人应自觉遵守居民行为准则,遵守社会公德,不得将私人物品存入在共用部位。

第六章 售后维修管理

第二十四条 已售公有住房要逐步实行专业化、社会化的物业管理。

以成本价或经济适用住房价格出售、购房人拥有全部产权的住房,在办理完全部售房手续、购房人取得《房屋所有权证》之后半年内,由原产权单位负责维修管理。半年后由“业主管理委员会”(以下简称管委会)选聘物业管理企业管理。

以住历年以标准价出售、原房屋产权单位尚拥有部分产权的住房,可由原产权单位负责维修和管理。

第二十五条 单位向职工出售的住房,十年内出现的主体结构问题和两年内出现的装修设备质量问题,由售房单位负责保修。售房单位发生分立、合并或取消的,由负责该房屋物业管理的机构从“房屋共用部位、共用设施维修基金”中出资维修。

第二十六条 公有住房售后的维修基金来源于两部分:

1、售房单位按照一定比例从售房款中提取。其中,多层住宅按售房款的20%提取;高层住宅按售房款的30%提取。

2、购房职工按购房款的2%缴交。

“房屋共用部位、共用设施维修基金”的管理和使用,执行建设部、财政部“建住房[1998]213号”文件(《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》)的有关规定。

第二十七条 房屋共用部位包括楼顶、内外墙体(框架)、外墙面、基础、楼梯间、走廊通道、烟道、垃圾道、单元门窗等。

房屋共用设施包括上下水干管、总表至分表的照明电路干线、煤气干线、高压水泵、消防设施、电梯等。

第二十八条 房屋共用部位和共用设施由负责该房屋物业管理的机构负责维修;维修费用从基金中列支。

第二十九条 物业管理机构要对共用部位,共用设施进行定期维护,保证其正常使用。

第三十条 房屋的自用部位和自用设施的维修和养护,由购房人自行负责、费用自理。

第三十一条 房屋的自用部位和自用设施,指户门以内的部位和设施,包括水、电、暖、煤气户表以内的管线和阳台。

第七章 政策性调购住房

第三十二条 职工购买公有住房后,如职务、职称晋升且购房职工夫妻双方所在单位可重新分配住房时,允许职工将已购公有住房按届时政府公布的公有住房出售的成本价售给原产权单位,并按届时成本价及公房出售政策重新购房。

每户家庭只允许调购一次公有住房。职工以经济适用住房价格购买肥有住房后,不允许进行政策性调购。

第三十三条 职工以标准价购买的公有住房,按届时成本价出售给原产权单位,增什收闪由职工和原产权单位按各自所拥有的产权比例分成。

第三十四条 职工以成本价购买的公有住房,按届时成本价出售给原产权单位,收益全部归个人所有。

第三十五条 出售所购公有住房时,原售房时给予职工的工龄折扣、现住房折扣和一次性付款折扣不再扣还原产权单位。

第三十六条 职工出售所购公有住房进,房屋的地区、环境、朝向、层次、层高、设施、装饰等调节系数,按届时房改政策的规定执行。计算折旧的年限为人职工购买所出售住房时起至出售当年止。所售房屋的质量及其他调节系数须经市房改办实地评估确定。

第三十七条 职工出售所购公有住房后,重新以成本价购房时,不再给予工龄折扣。

第八章 配套政策

第三十八条 职工第一次以成本价或经济适用住房价格购买公有住房,免征契税。

第三十九条 公有住房出售收入必须全部存入房改配套银行。专户储存,专款专用,严禁挪作他用。

售房款可用于:

1、提取房屋共用部位、共用设施维修基金;

2、提取各单位原住房管理机构转制资金;

3、缴存职工住房公积金单位补助部分;

4、发放职工住房专项补贴;

5、支付集资建房单位出资部分。

第四十条 严禁单位擅自定价,擅自出售公有住房。凡未经市房改办批准出售的公有住房一律无效,房地产管理部门不予办理交易和产权登记手续。

第四十一条 严禁压低房价出售公有住房,不准借房改之机搞新的不正之风。多购或套购住房的,一经查出,除作废产权外,要追究有关人员的责任。

第四十二条 售房单位和个人,要如实反映和提供房屋基本情况,不准弄虚作假,一经发现,除不予审批外,对已评审过的单位,终止售房手续并处以实际售房款总额1%——5%的罚款。

第四十三条 房改部门和房地产行政主管部门严格按照政策规定,审核办理各单位出售公有住房的手续;凡违犯政策、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第九章 附则

第四十四条 公有住房出售的原有关政策规定凡与本办法不一政的,以本办法为准。

第四十五条 本办法由市房改办负责解释。

第四十六条 本办法自发布之日起实施。